案例解析：疫情期出租土地财税处理的新变化

某单位农用地承包给农户和其他单位，每年收取土地承包费，如何开具发票，税率是多少？新租赁准则下如何进行会计处理呢？本文举例分析。

增值税处理

1.纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

法规依据：《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第四条规定，出租土地使用权按不动产经营租赁服务缴纳增值税，因此，商品及服务编码应使用“不动产经营租赁”。一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人征收率为5%。如符合免税规定，应按免税开票。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，销售土地使用权按照商品及服务编码“无形资产—自然资源使用权—土地使用权”征收增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人征收率为3%，疫情期间为1%或者免税。

《企业会计准则第21号——租赁》新变化

1．承租人不再区分经营租赁和融资租赁，而是采用类似于旧准则的融资租赁会计模型，除采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，参照固定资产对使用权资产计提折旧，对租赁负债按照折现率确认每期利息费用。

短期租赁指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁；低价值租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，新租赁准则指南案例是全新状态下绝对价值应低于4万元。

承租人对于短期租赁和低价值资产租赁可以选择不确认使用权资产和租赁负债，而是采用与现行租赁准则中经营租赁相似的方式进行会计处理。

2.出租人的会计处理，仍然分为经营租赁和融资租赁两大类。

贵公司作为出租方，会计处理与旧准则一样，在经营租赁下，将租赁收款额采用直线法或其他系统合理的方法在租赁期内进行分摊确认时，应当借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“租赁收入—经营租赁收入”科目或者“其他业务收入”科目。

案例：2020年1月1日，贵公司与农户签订了3年期的土地租赁合同用于农业生产，符合免增值税的条件。每季度租金为3万元，贵公司将该租赁分类为经营租赁，按季度确认租赁收入，贵公司不以从事租赁业务为主。

2020年3月25日，受新冠肺炎疫情影响，贵公司与农户达成租金减让补充协议，免除甲公司2020年第二季度的租金，其他合同条款不变。

解析：

1. 贵公司租赁期间累计摊销等相关会计分录略。（单位：元）

2. 2019年1月至2020 年3月，每季度确认租赁收入，收取租金。

借：银行存款       30000

 贷：其他业务收入30000

3. 2020年6月当期租金全部豁免，不作账务处理。

4. 2020年7月至租赁期届满，每季度确认租赁收入，收取租金。

借：银行存款         30000

  贷：其他业务收入 30000