房产税：房产原值的确认口径需清楚

  编者按：近日，一朋友家公司税务查处补缴房产税，究其原因，未将印花税、契税和维修基金计入房产原值，现就该业务与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

        一、房产税的计税依据、税率及计算方法

      房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

      房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

      应交房产税额=计税依据*税率。

       二、房产原值的确定

       对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

       自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 

      根据以上规定：对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

       三、案例分析

    【案例】吉祥股份有限公司（以下简称“吉祥公司”）2017年3月以1000万元购置办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税0.50万元。自2017年4月起，吉祥公司以以房产原值1000万元计缴房产税。问吉祥公司计是否正确申报缴纳房产税？

      会计处理：

      借：固定资产  1020.50万

          贷：银行存款 1000万

                 应缴税费-契税  20万元

                 应缴税费-印花税   0.50万

      缴纳契税、印花税。

      借：应缴税费-印花税   0.50万

             应缴税费-契税  20万

                贷：银行存款   20.50万

     税务处理： 

    《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

      根据以上规定：对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

      根据案例资料：  吉祥公司以1000万元购置办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税0.50万元，以以房产原值1000万元计缴房产税。

     显然吉祥公司缴纳房产税计税依据错误。

    《企业会计准则第4号--固定资产》第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

      因此，吉祥公司购买自有办公楼的计算缴纳房产税的原值，根据《企业会计准则第4号--固定资产》、《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定进行核算为1020.50万，应以1.2%的税率申报缴纳房产税。

        《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）。

       《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。